江西律师

【案情】

遗孀吴女士先后生育儿子大方、小方。1995年1月20日，吴女士将登记在本人名下的一栋房屋分给两儿子，各占一半，并在见证人的见证下签署了分关协议，两儿子也签字确认。同日，大儿子大方将自己分得的房屋以9000元的价格卖给弟弟小方，并书写房屋契。从1995年起到现在，涉案房屋一直由弟弟小方使用、管理。之后，因政府拆迁补偿，两兄弟出现矛盾。弟弟小方要求确认卖房契有效。

【分歧】

对确认卖房契的效力是否受诉讼时效的约制存在争议

第一种观点认为，该份房屋买卖契约无效，合同签订的时间是1995年，已超过20年的诉讼时效的保护期。

第二种观点认为，该份房屋买卖契约有效，不受诉讼时效的约制。该份契约是双方自愿达成，房屋已经交付使用。该份房屋交易发生在1995年1月，符合当时的交易习俗、村规民约，该份契约的效力不应随着时间的长短而改变。

【管析】

笔者同意第二种观点。

根据《中华人民共和国民法通则》第137条规定，诉讼时效期间从当事人知道或应当知道权利被侵害时起算。

合同效力的确认不应受诉讼时效的限制。因为（1）诉讼时效的功能在于维护新的事实状态，限定的是否定新的事实状态的权利的存续期间。而对合同效力确认加以时间限制的目的却在于维护既存且稳定的事实状态。（2）一般认为，诉讼时效的客体限于债权请求权，合同效力的确认请求权不属债权请求权，而属于形成权的行使，不能适用诉讼时效。（3）由于诉讼时效期间最长20年保护期，如果合同效力的确认受诉讼时效限制，无效合同20年后就变为有效，有效合同20年后就变为无效。这显然是不符合立法的宗旨和目的的，也与法律秩序的形成是相矛盾的。（4）对于合同效力的认定，合同当事人不享有这种法定权利，只有仲裁机构和人民法院有权确认是否有效。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，故确认合同无效不受诉讼时效的限制。合同经确认无效后，当事人关于返还财产及赔偿损失的请求，属实体法上的请求权，应当适用法律关于诉讼时效的规定。本案是确认合同有效，是对缔约事实的确认并非涉及实体法上的请求权，也不应受诉讼时效期间的限制，即原告的诉求不受诉讼时效的限制。