江西律师

日前，在城区XX镇XX集团经济适用房，发生了这么一档子事，房屋买卖后却被收回。

刘某（原告）与李某系夫妻关系。2016年8月11日，李某作为买受人购买了位于城区XX镇XX集团经济适用房一套，建筑面积为81.65平方米，房屋总价为168461元。

2017年7月30日，李某与一案外女子和秦某、成某夫妇签订了房屋《买卖合同》，李某将上述房屋以23万元的价格卖给二人，该案外女子以刘某（李某妻子）的名义，在合同上签字并按手印。秦某、成某夫妇向李某支付购房款后，对房屋进行装修并已实际入住。

2018年11月，刘某将秦某、成某夫妇诉至法院，声称在自己不知情的情况下李某将房屋卖掉，要求判决房屋买卖合同无效，二被告归还房屋。

法院一审认为

本案房屋买卖合同不存在法律规定的合同无效情形。刘某（原告）与李某二人对于该房屋不享有完全的物权，但对房屋依法仍享有物权上占有、使用的权利。被告秦某、成某基于与李某签订的《房屋买卖合同》而占有该房屋，是基于债权的占有，物权应当优先于债权，因此，原告要求二被告返还房屋，符合物权法的规定，依法予以支持。

被告不服判决，上诉至中院。

二审承办法官：经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

建设部等七部委颁发的《经济适用房管理办法》第三十条规定：“购买经济适用房不满5年的，不得直接上市交易，由于特殊原因确实需要转让的，由政府在考虑折旧和物价水平等因素的情况下，依原价格回购。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。由此可见，经济适用房在五年期满后才可以进行交易，且需取得房屋的权属证书。

李某将属于经济适用房的诉争房屋转让给成某、秦某，既未满5年上市交易条件，又未取得权属证书，且成秦夫妇已在同一小区购置了一套同样性质的房屋，明显不符合申购条件。因此，诉争房屋《买卖合同》损害了社会公共利益，该合同无效。

刘某作为李某的妻子，其在诉争房屋《买卖合同》上的签名为李某找人冒名顶替，秦某、成某对该事实予以认可，且亦未提供其尽到注意冒名顶替人义务的相应证据，因此，诉争房屋《买卖合同》对刘某不发生法律效力，应该由李某个人返还被告购房款23万元。

秦某、成某对购房款利息、房屋装修款损失、违约金及错失其他购房机会形成的差价损失的主张，其可依法另行主张。

一审认定事实清楚，但适用法律有误，依法予以纠正。